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部落冲突8本最强布阵(部落冲突12本最难打的阵型)

 人阅读 | 作者xiaolin | 时间:2023-02-26 00:04

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地产投资部门经常会催设计赶快做方案,等着拿经济指标做测算。

现实是多数地产公司研判土地是通过关键指标的卡位。在正式协同各部门开展强排和测算工作前,不妨先做个初步测算。

设计其实可以完全不做强排,只通过简单的数学计算,得到在符合规划条件、规范和设计逻辑前提下,最理想状态的经济技术指标,给到投资部门进行测算。

经济指标基本的逻辑关系如下:

一部分指标可以通过土地出让信息直接填写,剩余指标完全可以通过计算和经验完成填写。

接下来,以杭州市江干区笕桥生态公园单元R21-1地块 (杭政储出[2018]45号地块)为例,进行填写示范:

STEP1:梳理规划条件、出让合同和公共租赁住房配建协议书。

我们得到以下输入条件:

(1) 容积率2.2,建筑密度不大于28%,绿地率不少于30%,建筑限高50米,以及社区服务、养老用房的配建要求。

(2) 该地块出让土地面积33079平方米,土地用途为住宅(设配套公建)用地,地上总建筑面积不大于72773.8平方米,其中,不少于7277.38平方米作为配建公共租赁住房。

(3) 公共租赁住房原则上按幢或单元布局,成套两居室(两室一厅一厨一卫)占总户数的70%,单套建筑面积以55~65平方米为主;成套一居室(一室一厅一厨一卫)占总户数的30%,单套建筑面积以45~55平方米为主。

STEP2:我们将以上信息输入表格中,同时结合本市的各类设计规范,填充经济指标表如下:

STEP3:假设我们收到的产品定位如下:

杭州社区和养老用房的建设标准是按每百户XX㎡计算,车位配置也与户型面积有关。

STEP4:算出各面积段户数及其他

目前无法填写的数据主要是商品房面积、配套面积(和户数相关)、车位数(和户数相关)和地库面积(和车位数相关,间接和户数相关),因此,关键就在于算出各面积段的户数。

若配套用房和车位配置标准均以每百平米计算,可以省去算户数这一步。

商品房户数可以通过商品房总面积除以商品房平均面积得出,注意这个平均面积是加权平均数,而非算术平均数。

加权平均数的函数是SUMPRODUCT:

不喜欢记公式的小伙伴也可以直接计算出加权后的户型面积再求和:

加权平均面积计算这步理解确实有困难的同学,可以反向思考,如果采用算术平均数计算,那么户型比例不影响计算结果,即无论大户型套数多或少都不影响套数,显然不成立。

商品房面积暂用计容面积减去已知的公租房面积和配套计算(高于实际值),即72773.80 - (7277.38 +509.42 +500.00 +80.00)= 64407.00,则商品房户数为64407.00/110.3 =583.9,取整计584。

同理,我们也可以得到公租房的户数,进而得到总户数。

紧接着,根据户数算出社区和养老用房的面积,进而得到商品房面积,至此,所有计容面积已经完成计算。

上一步计算商品房户数时尚未考虑社区和养老用房面积,现在这部分配套面积已经算出,那么将商品房面积修正为63997.00㎡,商品房户数修正为580套。

经济指标表还缺少楼栋/单元数、非计容面积、停车位等信息。

楼栋数和单元数影响电梯数、外立面面积,进而影响成本。

但是是否需要计算楼栋/单元数这个指标,取决于成本的计算方式,理解了成本测算和指标的对应关系,才知道设计怎样影响成本。

根据户数和比例我们得出各户型的户数:

但是这个户数是否能实现,还需要验证。

杭州地区住宅层高一般要做到3.0m,限高50米,最高层数是16层。

根据经验,二类高层不偷面积,90-125㎡一般采用T3\T4形式,143㎡采用T2形式。

90-125㎡套数有174和87两种,以自底层到顶楼称做一溜或一竖。

我们先找到溜数,也就是套数与层数整数倍最接近的整数,174=16*11-2,174套很接近11溜,做16层11溜,多出来的套数可用其他功能代替,如降低层数、做配套用房、架空层。

87=16*6-9,比6溜少了9套,那么平均每溜要少1.5套。

87套只做5溜行不行?87=16*5+7,做5溜只要再加7套。如果增加层数就超过限高,只能单拎出来做一溜,那么还是6溜。

可见,户型套数凑足一溜往下减是可以的,往上加是建不出来的。

同理,143户型要做4溜,58=16*4-6。

那么,那就是说需配置11溜90㎡和115㎡,6溜105㎡和125㎡,4溜143㎡。

4溜的143㎡刚好是2个单元。而在T3/T4的组合中,90、105㎡可以做中间套,115、125㎡可以做边套,那么中间套和边套就是各17溜,适用于T4组合,组成8个单元T4后,还剩1溜90㎡和115㎡。

这两溜组合成T2公摊过大不成立,组成T3需要再增加一溜边套,套数比例偏离定位会较大,因此,这两溜在能8个单元中消化掉是最好的。我们把11溜减少到10溜,并将其他户型做满16层,看看结果。

同时我们得出这个地块的商品房组合是8个单元16层T4和2个单元16层T2,电梯数是10个单元*每单元2部电梯=20部,楼栋数很可能是9,即T4面宽较大,每单元一栋,2个单元的143户型组合成一栋放作为楼王。

结果是把所有户型做满16层后,实际户型比例与定位的偏差在2.5%内,还在一个合理的水平。

安置房由于户型较小,128=16*8,采用T8布局较为经济,50㎡可设置在上面几层,也就是顶部缩进去的造型,或是50层设置在底部几层,部分面积架空或做配套用房。

住宅占地面积可通过每个面积乘以相应的溜数,再乘以系数得出(因建筑面积有不计容、半计容空间,占地面积大于计容面积),以90㎡的为例,90*10溜*1.05=945㎡,通过计算,商品房住宅的总占地面积约4200㎡,安置房住宅的占地面积约500㎡。

至于配套的占地面积,在组合住宅单元时无户数富余,考虑独立占地建造,计2层,占地面积750㎡。

配建车位数将面积和户数代入配建要求中,计算得出。

杭州市规范对地面停车比例未有明文限制,结合市面竞品和报规公示来看,多数楼盘地面只留访客车位,因此在这里把访客车位以外的车位都停入地下。

地面停车比例上限在很多地区都没有明确的规定,但在规划审批过程中,常针对城市形象、小区品质等方面提出要求,甚至要求完全人车分流,在摸排不清的情况下,尽量参考近年通过审批的项目配置。品质相对较差的地区,地面停车比例最好也控制在20-30%以下。

由于布局形式可确定为全二类高层,停车效率较高,杭州市车位和车道尺寸较大,单车位面积暂以36㎡/车计(包含一部分地下的非机动车位),此时的单车位指标主要是靠设计限额和经验估算确定。当然,此次测算假设是最理想情况,单车位指标可以往小了计。

接着自然得出地库面积以及剩下的几个面积。

以上就是一个产品业态单一的简单案例。

主要体现的是各类指标间的数学关系,最关键的一点在于计算各个面积段的户数,其他数据迎刃而解。

完成指标的输入条件是规划设计条线、规范和产品定位。

实际上我们遇到更多是高低配项目,同样以前文这块地为例,假设我们收到的定位是高层+别墅的要求:

那么计算户数时需同时得到两种业态的户数,以别墅量最多的情况考虑,那么建筑密度应是用足的,首先把已确定的公租房建筑面积和占地面积扣除:

计容建筑面积

72773.8

其中

公共租赁用房

7277.38

其他

65496.42

建筑占地面积

9262.12

其中

公共租赁用房

500

其他

8762.12

然后,暂不考虑配套用房单独占地,假设高层住宅溜数为x,别墅套数为y(别墅每套即为一溜,套数即溜数)。

则 110.3*16*x+200*y=65496.42 (①)

110.3*1.05*x+65*y*8762.12 (②)

①的意思是各业态计容面积之和为总计容面积

②的意思是各业态占地面积之和为总占地面积,别墅占地面积65㎡考虑挑空赠送,各地挑空赠送比例不同,根据落地项目更为准确

EXCEL中可用函数直接解开二元一次方程组,用到的函数是:

注意输入公式后,按住Shift+Ctrl+Enter三个键结束计算。

x、y均为整数,(可直接在函数计算公式中添加取整计算,不过为了更直观的观察计算结果,我比较习惯手动调节),建筑密度不能超过上限,因此别墅向下取整,x=27,y=86。

最后,检验和调整高层27溜的单元组合,步骤同纯高层定位,得出计算结果如下:

各家别墅业态赠送形式和面积不同,此处仅仅在单车位上增加至38㎡/车,已包含别墅赠送和停车效率降低的考虑,已是相当极限。

此外,如果别墅配置户内电梯,也应在指标中体现;如果地下车库面积超出用地面积约90%,需设置2层地下室。

高低配的计算结果代表着在不考虑日照、间距和规范的情况下,别墅最大化、停车效率较高时的经济指标,可以说是极限值。

真正进行方案设计,不可能优于这个结算结果,因此如果根据这个指标测算,达不到卡位要求,那么地块还是尽早放弃或者寻求其他的突破口,不要指望着通过研究方案来解决利润、回报率等问题。

业态≤2的情况以上已具体说明计算方法,如果要求的业态超过3种,建议先行测算哪一种溢价利润更高,只保留最高溢价产品和冲量产品。

本着解开X元一次方程组需要X个不同方程的小学数学知识,通过2个方程式仅能得到若干个正整数解,引入各业态的售价,再通过EXCEL函数筛选出货值最大的组合。

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