中央空调经过长时间运行，空调冷冻水、冷却水系统、制冷主机及风机散热盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘问题。
腐蚀：空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性，如将普通钢片或铁钉放入水中，几天后就会出现铁锈，放置时间越长则锈蚀越严重。设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落，甚至于穿孔，脱落的锈渣会堵塞盘管，使制冷效果下降；同时腐蚀的存在使设备的使用寿命大为缩短。
结垢：管道内溶于水中的无机盐结晶析出，在冷凝器等换热面管壁上形成水垢，导致热交换效率降低，制冷效果下降，严重时下降30%。同时硬垢增加，则用电量增加，严重时增加35%。
生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上细菌、藻类等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，严重时造成管路堵塞；而污垢、粘泥会影响热交换效率，多耗电能，造成高压运行，严重时造成超压停机。所有这些严重地影响了空调系统的正常运行。
维护和保养的意义在于：
- 节约能源、降低运行成本；
- 延长使用寿命，减少设备折旧使用费；
- 减少事故停机，改善制冷效果。
- 使系统安全高效运行。
一、冷水机组的维护与保养
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项目 |
维护保养内容 |
时间 |
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正常运行中的维护保养检查 |
查压缩机冷冻油的油压及油量 |
日常检查 |
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系统检漏（制冷剂），发现漏点及时处理 |
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检查有无不正常的声响、震动及高温 |
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检查冷凝器及冷却器的温度、压力 |
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检查各种阀门是否正常 |
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检查冷水机出入水的温度及压力 |
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检查主电路上接线端子，若有松动，压实 |
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检查电气控制部分有无异常；检查各仪表、控制器的工作状态 |
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检查机组润滑系统机油是否充足 |
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检查制冷设备安全保护装置整定值 |
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检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况 |
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检查并收紧电路上的各电线接点 |
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检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气 |
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冷凝器 蒸发器 维修保养(清除污垢) |
a)配制酸溶液； b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，进行酸洗；注意控制酸的浓度和清洗时间，保证清洗效果，并保证腐蚀量不能超标； c)酸洗完后用清水冲洗3次以上； d)如不漏水则重新装好。 |
3年/次
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电气控制部分维护保养 |
对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器； |
1年/次 |
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压缩机 维护保养 |
a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)； b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)； c)压缩机油压； d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)； e)吸气压力； f)排气压力； g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动； h)检查压缩机是否有异常的气味。 |
日常检查 |
二、水循环管道维护保养（机房内循环水泵、补水泵等）
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项目 |
维护保养内容 |
时间 |
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水泵维保 |
转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查机械密封是否漏水，如漏水请更换。
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1年/ 次 |
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截止阀维保 |
检查是否泄漏，如是则应加压填料； 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
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1年/ 次 |
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循环水系统检查及保养 |
检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。 清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。 检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应维修或更换保温层。
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1年/ 次 |
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电动机维保 |
用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ。 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行，则应更换同型号规格的轴承； 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
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1年/ 次 |
三、冷却塔的维护与保养
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项目 |
维护保养内容 |
时间 |
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电机部分 维护保养 |
用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
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1年/ 次 |
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检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承
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1年/ 次 |
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a)检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带； b)检查皮带是否太松，如是则应调整检；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修
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1年/ 次 |
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整体检查 |
检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴 |
1年/ 次 |
四、末端部分的维护保养
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项目 |
维护保养内容 |
时间 |
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末端 维护保养 |
清洁风机盘管外壳、冷凝水盘及畅通冷凝水管 |
1年/ 次 |
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清洗进回风初效空气过滤网，排除盘管内的空气 |
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检查风机是否转动灵活、皮带松紧度。如有阻滞现象或皮带过松，则应加注润滑油和调整电机距离。如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。 |
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检查各末端温控开关是否完好，如有控制不灵，线盒损坏应及时更换 |
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清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物 |
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拧紧所有紧固件 |
五、所有控制柜的维护保养
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项目 |
维护保养内容 |
时间 |
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交流接触器维修保养 |
a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头) c)如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器； d)清洁铁芯上的灰尘及脏物； e)拧紧所有紧固螺栓 |
1季度/次 |
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热继电器维修保养 |
a)检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； b)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换 |
1季度/次 |
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空气开关维修保养 |
a)用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理； b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； c)清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉) |
1季度/次 |
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信号灯 指示仪表维修保养 |
a)检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； b)检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更 |
1年/ 次 |
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其他项 |
清洁控制柜内外的灰尘、脏物 |
每周/次 |
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检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换 |
六、制冷机组的维护与保养
压缩机：
- 检查压缩机电动机电源接线端子，是否出现松动现象；
- 清洁电动机接线端子箱；
- 检查并紧固控制柜内所有电源接线端子；
- 检查并紧固控制柜内所有控制接线端子；
- 检测控制柜内电气元件是否完好，如有损坏需及时更换；
- 清洁压缩机启动配电柜（触电、线圈、衔铁等部件）。
润滑系统：
- 润滑所有导叶连杆传动部分；
- 更换润滑油（检查压缩机油位、油色）；
- 检查油加热器和加热器套管状态；
- 检测并紧固油泵电动机电源接线端子；
- 清洁润滑系统。
机组检漏：
- 机组体积较大，用泡沫水对机组表面各阀件以及温度计、压力表进行检漏，如有渗漏应及时回收制冷剂更换阀件，而后对机组充氮气并进行检漏测试。
机组通电情况下的维护保养：
- 检查并校准冷冻水和冷却水的进出水温度计；
- 检查并校准冷冻水和冷却水的进出水压力表；
- 校正并调整机组设定参数。
机组停机后的维护保养：
- 对生锈处除锈并补漆，防止管道老化，延长机组使用寿命。
- 修补或更换损坏的保温层，提高夏季制冷效果。
- 检查冷凝器、蒸发器的水管中有污垢时要清洗污垢
- 过冬时要将冷凝器和蒸发器中的水全部排放干净。
填料的清洁：
- 填料作为空气与水在冷却塔内进行充分热湿交换的媒介，当发现其有污垢或微生物附着时，用清水或润滑洁剂加压冲洗，或从塔中拆出分片刷洗即可恢复原貌；如检查填料有损坏，要及时修补或更换，已有部分填料已更换。
- 在冬季冷却塔停止使用期间，有可能因积雪而使风机叶片变形，可以采取停机后将叶片旋转到垂直地面的角度进行紧固。
- 在冬季冷却塔停止使用期间，有可能发生冰冻现象，要将集水盘（槽）和管道中的水全部放光，以免冻坏设备和管道。
- 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。