在外部环境巨变、商业地产反噬、商超整体运营能力不断下降，及相关战略决策失误等，步步高护盘无力，掉入冰窟窿。
作者 | 罗乾涛
来源| 美居长沙
上周末，去了长沙河西大学城旁边的步步高生活超市，进门就大吃一惊，原来人流如织的王家湾步步高变得非常冷清，买东西的人少得可怜、室内的售货员就零零落落十几号人、一些货架已经空置、芙蓉王等好一点的香烟已经被人买完而缺货等，给人一副仿佛要即将关张的景象。
手里也有几张未用完的步步高购物卡，可是一进去，就感觉我们来晚了，好的东西都被别人抢完了，觉得今天只能喝汤和拾人牙慧了，有点后知后觉的无奈，和后悔不迭。
但，还是得以“大无畏精神”去扫货，化郁闷为购物动力，否则，汤都喝不上了。
一直听闻步步高的各种声音，而且六月份两大国企给了步步高20亿元的支持资金，半年过去不但没缓解，反而觉得更加寒气逼人了。
以上即为日常的一个购物场景，可能其他朋友也遇到了吧。
美居长沙观察，以前我们做商业地产时，大润发、人人乐、步步高等商超品牌，招商人员等为了把他们搞定，都要好吃好喝小心伺候以免他们拂袖而去，几年光景过去，行业发生了天翻地覆的巨大变化，这些耳熟能详的品牌，目前都在艰难挣扎中。
时代真的变了天地。
今日上午开市后，股市上零售板块走低，人人乐跌停，重庆百货、徐家汇、大连友谊、步步高、大东方等跟跌，惨淡一片。
今天下午有投资者和步步高董秘的问答很好玩，摘录如下：
“投资者提问：
请问董秘，集团总裁近日强调，步步高（维权）有计划做重大经营战略调整，是有进军其它产业的打算吗？
董秘回答：
您好！公司的相关信息请您以公司在指定媒体上披露的相关公告为准，谢谢！”
面对这个提问，董秘真的想骂人吧，哪壶不开提哪壶。
步步高正在饿肚子，哪有银子和精力去做其他产业，董秘在碎碎念——没看到我们正在绞尽脑汁小额吸筹护盘忙得不亦乐乎吗？
存心来捣乱的吧，董秘鄙视你！
好了，就不扯远了，再回到本文主旨上来。
过去，作为湖南商超龙头和国内第一民营超市品牌的步步高，为何这几年来每况愈下、衰落的颓势如泥石流一样不可遏制呢？
美居长沙分析认为，主要有三个方面的原因：
首先，商超受电商等冲击，主业震荡严重，难以荷载良性运营的需要。
据《证券市场周刊》分析，“门店营收的下降、购物卡消费的增长，进一步增大了步步高的现金流压力，从而公司可能不得不减少门店的供货量，延长供应商货款回笼周期，但这又将导致供应商减少供货，门店供货不足，营收又进一步下降，现金流压力再次加大。”
比如：步步高门店盈利能力持续下降。
“近些年，步步高的门店数量与面积正在快速提升，门店总面积从2013年的180万平米扩张至2021年的458万平米，但并未带来营收上的同步提升，导致了超市门店坪效的大幅下滑。根据统计：步步高超市门店坪效每平米从2017年0.59万元持续下跌至2021年的0.43万元。对比永辉超市，其同样采用了门店扩张的战略，从2013年的288家门店极速扩张至2021年的1057家，门店总面积也从262.56万平米扩大至827.55万平米，但在此过程中仍然保持着较为稳定的门店坪效，2013-2021年均保持在每平米1.1万-1.2万元，现如今已远远超过步步高。”
同时在存货周转率、应收账款周转率两大指标上，近年都在不断下滑，如2022年上半年存货周转率为3.25次，已经低于2012年同期的4.02次等，商超运营的几大核心指标都在衰减，充分说明了步步高超市的运作能力和财务表现出现较大问题，难以支撑集团的整体造血的重任。
其次，被腾讯和京东精准割肉，损耗投资市场信心。
对步步高股价打击最大的，或许还是业绩预报公布前，今年4月19—20日，腾讯和京东无比精准的“割肉离场”。
据不完全统计，二者在步步高即将暴跌之前，分别进行减持操作，套现了8423万元和1.8亿元。尽管腾讯和京东也付出了亏损9000万元和6000万元的代价，但是相比于步步高连跌两个月的凄惨，已然算得上是及时止损。
不管这一轮时机堪称完美的减持，究竟是否存在暗箱操作的内幕，两大股东在危急关头提前离场，无论如何解释都无法避免对投资市场的信心损耗。如今余波未平，新的风波又追赶而至，股民群体对步步高的失望，短时间内或许难以挽回。
根据东方财富网的调查数据，截至6月23日，已经有76.84%股民对步步高持以“看跌”的观点。
最后，重仓商业地产，又遭遇产业持续下行周期等，跌倒在重资产的冰窟窿。
数年前，为应对卖场租赁价格走高的压力，加上彼时相对充足的现金流等，步步高从商超业务直接大步跨入了商业地产等的开发中来，一步步被重资产和银行债务所套牢。
据不完全统计，自2018-2022年上半年，步步高累计投入近68亿元的现金用于自建房地产。目前还未竣工的4项在建工程（金陵物流园、怀化新天地、华容新天地、吉安新天地）累计仍需要投入约17亿元，而公司近10年的净利润总和也不过19亿元。面对巨额投入，步步高采取的是其将已建成项目和其他资产进行抵押借款满足资金需求。截至2022年上半年，步步高投资性房地产账面金额达150.71亿元，但其中103.97亿元的投资性房地产已是受限资产，由步步高抵押给银行用于借款。价值18.18亿元的固定资产、5.25亿元的无形资产，也均被步步高抵押给银行。等等
当然，除上述因素外，曾经的商超百货化和加大购物中心的资产持有等，以及自2021 年以来，商超行业景气度下行，居民消费倾向受疫情影响有所下降，同时社区团购等新业态对实体零售持续产生冲击，同时叠加租赁新准则影响等，让步步高逐步走入运转不灵的深水区。
综上所述，整体来看，在行业环境趋向艰难、市场消费分化、企业战略出现偏差、运维效率下降等内外部综合因素的共同压力下，步步高日益走弱。
至于曾经投资“云猴网”电商平台失败、和收购区域的商超品牌受伤等事情，网络资料很多，就不一一展开了。
最后，用一组数据来说明下（摘自步步高各相关财报）：
2021年公司实现营业总收入133.61亿元，同比下降15.1％；实现归母净利润-1.84亿元，从上年同期的1.1亿元骤降267％。此外，从2020年第一季度至2022年第一季度，连续9个季度中，步步高的营收都呈现出了负增长，依次分别为： -17.35、-15.19%、-17.88%、-20.23%、-8.46%、-14.09%、-13.82%、-15.09%、-21.58%。
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